Chào Luật sư X, tôi là một công nhân hiện đang sinh sống tại thành phố Hải Phòng, gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp do ông bà để lại, nhưng giờ nhà tôi không ai sản xuất nông nghiệp, vậy nên tôi đang muốn mở quán cafe trên diện tích đất này để kinh doanh kiếm thêm thu nhập. Tuy nhiên, tôi có nghe một số người nói là pháp luật không cho làm như vậy. Do không hiểu biết pháp luật nên tôi muốn hỏi Luật sư là: Xây quán cafe trên đất nông nghiệp có được không? Tôi phải làm gì để được xây quán cafe? Rất mong Luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Chào bạn, cảm ơn câu hỏi của bạn. Để giải đáp câu hỏi trên mời bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Nhóm đất phi nông nghiệp.
– Nhóm đất chưa sử dụng.
Tại Việt Nam, đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích lớn trong tài nguyên đất đai của cả nước, đóng vai trò quan trọng trong đời sống cũng như sự phát triển kinh tế đất nước.
Theo đó, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như trồng lúa, trồng cây hàng năm khác, trồng cây lâu năm, trồng rừng…
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Xây quán cafe trên đất nông nghiệp có được không?
Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất Đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau: ”Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Việc sử dụng đất đúng mục đích là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai. Khi người sử dụng đất muốn sử dụng vào mục đích khác thì phải được sự đồng ý hoặc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng với mục đích nông nghiệp. Đất để xây quán cà phê là đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, vậy nên việc xây quán cafe trên đất nông nghiệp khi chưa thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, nếu bạn muốn xây quán cafe trên đất nông nghiệp thì bạn phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất để được cơ quan thẩm quyền xem xét.
Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 bao gồm các yếu tố sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Cụ thể hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ
Trình tự thủ tục thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nêu trên;
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Bước 5: Sau khi xem xét hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ được nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất đất thương mại dịch vụ là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Thông tin liên hệ luật sư
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Xây quán cafe trên đất nông nghiệp có được không?”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề giấy thỏa thuận mua bán nhà đất và đặt cọc. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Ký hiệu đất ở đô thị được quy định như thế nào?
- Các loại đất trong quy hoạch đô thị
- Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu?
- Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam?
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay Luật Đất đai năm 2013 không đưa ra định nghĩa cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất là gì, tuy nhiên có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất chính là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu sang một loại đất khác bằng quyết định hành chính, trong đó có các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền hoặc tiến hành đăng ký biến động đất đai nếu thuộc trường hợp không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền.
– Tiền sử dụng đất;
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
Mức nộp tùy thuộc vào từng tỉnh/thành khác nhau.
– Lệ phí trước bạ;
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
– Phí thẩm định hồ sơ.
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Do vậy, mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau và không phải nơi nào cũng thu loại phí này.
Người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất bằng 03 cách sau:
– Tra cứu thông tin trực tiếp tại xã.
– Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
– Tra cứu trực tuyến.
