Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới

Nhiều người đang có nhu cầu tiền tài chính, khi đó một số người lựa chọn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay ngân hàng. Việc thế chấp hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định pháp luật đặt ra. Do đó, người thế chấp, cần nắm rõ các quy định này để việc thế chấp nhà được diễn ra suôn sẻ. Vậy, Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015
• Luật Nhà ở năm 2014
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP
• Thông tư 26/2015/TT-NHNN

Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản như sau:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai:

“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Theo đó, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu:

“1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân..

19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.“

Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

“5. Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);

b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.“

Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao nhà ở đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà ở.

Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gồm những đặc điểm riêng nhằm đảm bảo người thế chấp thực hiện tốt nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng như:

• Về mặt chủ thể, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có phạm vi quan hệ pháp luật hẹp hơn so với các loại quan hệ thế chấp khác.
• Trong trường hợp để vay vốn, bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thực hiện mua hoặc xây dựng chính nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó. 
• Quan hệ thế chấp thường có sự thỏa thuận ba bên như chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tín dụng.
• Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có một số quy định đặc biệt về quyền và nghĩa vụ liên quan đến loại tài sản này.

Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các trường hợp được phép thế chấp như sau:

• Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của một tổ chức, cá nhân cần được xây dựng hợp pháp cũng như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được mua từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở như mua nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị kiểu mẫu của chủ đầu tư dự án.
• Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (thế chấp các dự án).

Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định điều kiện trong thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng được quy định như sau:

Về phía chủ đầu tư:

Chủ đầu tư được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

• Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc:
  • Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
  • Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
  • Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Ngoài đáp ứng điều kiện trên, để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn phải đáp ứng thêm 5 điều kiện dưới đây:

• Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư này;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về phía tổ chức, cá nhân:

Luật nhà ở 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình hoặc trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Theo đó, phải đáp ứng quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN như sau:

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình phải có:

1. Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
3. Các điều kiện như: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:

1. Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
2. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở theo quy định;
3. Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
4. Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp  đồng mua bán nhà ở này;
5. Và đáp ứng một số điều kiện như: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hồ sơ thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);

• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

• Các giấy tờ khác (nếu có);

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồngmua bán nhà ở (bản gốc);

• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

• Các giấy tờ khác (nếu có).

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình, bao gồm:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);

• Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

• Các giấy tờ khác (nếu có).

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi người thế chấp đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, cần nộp hồ sơ ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Địa điểm văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.

Tại đây, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).

Bước 3: Xem xét hồ sơ và trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, bản sao đơn đăng ký để lưu lại hồ sơ; ghi rõ thông tin đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sau đó sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn đặt cọc đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
• Năm 2022 thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?
• Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Câu hỏi thường gặp