Sổ đỏ được xem là một chứng thư pháp lý về nhà đất giúp cho nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp, vì thế nếu như chủ sở hữu sổ đỏ bị người khác chiếm giữ sổ đỏ rất có thể sẽ bị ảnh hưởng đến việc thực hiện những quyền sử dụng liên quan đất, quyền dân sự của bản thân có thể gây thiệt hại cho chủ sở hữu trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ
Căn cứ theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Và cũng căn cứ tại Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”
Như vậy, tài sản ở đây là quyền sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản. Nên việc một người nào đó giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giữ tài sản của thuộc về họ nên người bị chiếm giữ không thể kiện đòi tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người chiếm giữ tài sản về tội chiếm đoạt tài sản được.
Tuy nhiên, do người chiếm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bị chiếm giữ nên sẽ bị hạn chế một số quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đây là một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Khoản 10 Điều 12 Luật Đất đai 2013:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Do không thể đòi lại sổ đỏ đất bị người khác chiếm giữ nên người bị chiếm giữ sổ đỏ đó có thể làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất. Tức là báo cáo với địa phương về việc mất giấy chứng nhận để Uỷ ban nhân dân cấp huyện hủy giấy chứng nhận cũ và cấp mới giấy chứng nhận.
Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất thực hiện theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất
1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Bước 1: Hộ gia đình và cá nhân khai báo với Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Bước 2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại, người bị mất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. Hồ sơ theo quy định tại khoản 2 điều 10 thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân.
Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.
Mẫu đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khởi kiện người chiễm giữ sổ đỏ trái phép
Được cấp sổ đỏ đúng pháp luật, áp dụng cho mọi loại đất được làm sổ đỏ như cấp sổ đất xen kẹt, đất lấn chiếm. Nhưng sổ đỏ lại bị người khác chiếm trái phép thì hoàn toàn có quyền khởi kiện, tố cáo.
Theo Khoản 2 Điều 14 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 14. Bảo vệ quyền dân sự thông qua cơ quan có thẩm quyền
2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.”
Và theo Khoản 2 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:
“Điều 4. Quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.
Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định.”
Căn cứ theo Điều 45 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định nguyên tắc giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng như sau:
“Điều 45. Nguyên tắc giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng
1. Việc áp dụng tập quán được thực hiện như sau:
Tòa án áp dụng tập quán để giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định. Tập quán không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật dân sự.
Khi yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền viện dẫn tập quán để yêu cầu Tòa án xem xét áp dụng.
Tòa án có trách nhiệm xác định giá trị áp dụng của tập quán bảo đảm đúng quy định tại Điều 5 của Bộ luật dân sự.
Trường hợp các đương sự viện dẫn các tập quán khác nhau thì tập quán có giá trị áp dụng là tập quán được thừa nhận tại nơi phát sinh vụ việc dân sự.
2. Việc áp dụng tương tự pháp luật được thực hiện như sau:
Tòa án áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập quán được áp dụng theo quy định tại Điều 5 của Bộ luật dân sự và khoản 1 Điều này.
Khi áp dụng tương tự pháp luật, Tòa án phải xác định rõ tính chất pháp lý của vụ việc dân sự, xác định rõ ràng trong hệ thống pháp luật hiện hành không có quy phạm pháp luật nào điều chỉnh quan hệ đó và xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự.
3. Việc áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng được thực hiện như sau:
Tòa án áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán, tương tự pháp luật theo quy định tại Điều 5 và khoản 1 Điều 6 của Bộ luật dân sự, khoản 1 và khoản 2 Điều này.
Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là những nguyên tắc được quy định tại Điều 3 của Bộ luật dân sự.
Án lệ được Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong giải quyết vụ việc dân sự khi đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố.
Lẽ công bằng được xác định trên cơ sở lẽ phải được mọi người trong xã hội thừa nhận, phù hợp với nguyên tắc nhân đạo, không thiên vị và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong vụ việc dân sự đó.”
Từ những căn cứ trên, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết đối với tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Chính sách đất đai đối với người có công mới năm 2022
- Các trường hợp phải cấp lại sổ đỏ năm 2022
- Mất sổ đỏ xin cấp lại như thế nào theo quy định?
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến tách sổ đỏ từ sổ chung, muốn tách sổ đỏ cho con, phí tách sổ đỏ … Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Không được sử dụng Sổ đỏ để cầm cố
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”
Như đã phân tích ở trên Sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý, không phải tài sản do đó việc cầm cố chỉ được thực hiện khi có việc giao quyền sử dụng đất chứ không phải chỉ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi người khác chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn thì không thực hiện việc cầm cố được.
Không được thế chấp nếu không có ủy quyền
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng thế chấp phải được công chứng/chứng thực. Theo đó, nếu không có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tự ý thế chấp. Nên nếu không có ủy quyền hợp pháp thì người chiếm giữ Sổ đỏ không thể thực hiện việc thế chấp đúng theo quy định pháp luật.
Không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng/chứng thực. Theo đó, nếu không có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tự ý chuyển nhượng. Nên nếu không có ủy quyền hợp pháp thì người chiếm giữ Sổ đỏ không thể thực hiện việc chuyển nhượng đúng theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, không ít trường hợp việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký dưới hình thức viết tay, không được công chứng/chứng thực. Trường hợp này sẽ khiến việc giải quyết tranh chấp gặp phải khó khăn, phức tạp. Bởi vậy, vẫn tồn tại rủi ro lớn khi bị người khác chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hành vi chiếm giữ ‘số đỏ của người khác như trên là trái pháp luật, nhưng lại không đủ yều tố đế cầu thành tội phạm theo quy định
của Bộ luật hình sự.
Tuy nhiên, hành vi dùng ‘sổ đỏ để ép đòi người khác phải đưa tiền hoặc tài sản có thế bị coi là hành vi dùng
thủ đoạn uy hiếp tình thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản và có thê bị truy cứu trách nhiệm hình sự vê tội cưỡng đoạt tài sản theo quy định tại Điều 135 của Bộ luật hình sự hiện hành.
