Nhiều người muốn mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước nhưng thắc mắc không biết giá cả được xác định như thế nào. Theo quy định, giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là bao nhiêu? Căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là gì? Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng quản lý được quy định như thế nào? Thủ tục mua bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước năm 2022 ra sao? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước?
Hiện nay, nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được hiểu là nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trên thực tế, có nhiều nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đang được bán thanh lý, hóa giá cho hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở đó. Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chính là số tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được mua hóa giá, thanh lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là bao nhiêu?
Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được quy định tại Điều 65 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, theo đó:
Giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 (kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 63 của Nghị định này) được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất (không phân biệt trường hợp mua một hoặc mua nhiều nhà ở) và được quy định như sau:
Tiền nhà được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng; giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở:
| Giá trị còn lại của nhà | = | Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà | (x) | Giá chuẩn nhà ở xây dựng mới | (x) | Diện tích sử dụng nhà ở |
Đối với các loại nhà ở cấp III, cấp II, cấp I mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày ngày 10/12/2015 thì giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo hiện trạng của nhà tại thời điểm bố trí ghi trong trong hợp đồng thuê nhà, văn bản phân phối hoặc theo thời điểm sử dụng nhà.
Trường hợp người thuê nhà đã phá dỡ, xây dựng lại nhà ở cấp IV trước ngày 10/12/2015 thì giá trị còn lại của nhà ở này được tính bằng 0.
Căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, còn căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà để xác định tiền sử dụng đất. Cụ thể:
+ Đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở thì tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển nhượng và giá đất sẽ được phân bổ cho các tầng (theo các hệ số tầng tương ứng);
+ Đối với nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà ở một tầng, nhà biệt thự có một hộ hoặc có nhiều hộ ở thì phần diện tích đất trong hạn mức đất tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ; đối với phần diện tích ngoài hạn mức đất thì tính bằng 100% giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ
+ Trường hợp nhà biệt thự có nhiều hộ ở thì diện tích đất để tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ bao gồm diện tích đất sử dụng riêng không có tranh chấp; diện tích đất xây dựng nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ theo diện tích sử dụng nhà của mỗi hộ tương ứng với hệ số tầng; diện tích đất sử dụng chung trong khuôn viên của nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ sử dụng chung (tính theo số hộ đang sử dụng nhà biệt thự). Việc tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ được thực hiện từ phần diện tích đất xây dựng nhà biệt thự có nhiều hộ ở trước, sau đó tính các phần diện tích khác sau.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể việc phân bổ phần diện tích đất khi bán nhà biệt thự cho phù hợp tình hình thực tế của địa phương;
+ Đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này;
+ Trường hợp nhà ở cũ khi xây dựng có một phần tiền góp của cá nhân và của tập thể mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền mua nhà được tính theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng người mua được trừ số tiền đã góp xây dựng nhà ở trước đây (tính trên tỷ lệ % số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình nhà ở); đối với tiền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Khoản này.
+ Trường hợp nhà ở một tầng có nhiều hộ ở và nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung thì chỉ thực hiện bán phần diện tích sử dụng chung này cho các hộ đang sử dụng nếu tất cả các hộ đồng thuận được việc phân bổ diện tích cho từng hộ; trường hợp các hộ không đồng thuận được thì cơ quan quản lý nhà ở không bán phần diện tích này và có trách nhiệm quản lý theo quy định của Nghị định này.
+ Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về giá bán nhà ở, phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở, hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng của nhà ở, việc phân bổ hệ số các tầng khi chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở của nhà ở cũ.
Như vậy, giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được xác định theo nguyên tắc mà chúng tôi đã phân tích ở trên.
Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng quản lý được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 186/2017/TT-BQP quy định quản lý cho thuê, bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì được quy định như sau:
1. Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã bố trí sử dụng để ở trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 thì áp dụng giá bán nhà ở cũ theo quy định tại Điều 65 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
2. Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã bố trí để ở từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì áp dụng giá bán nhà ở cũ theo quy định tại Điểm b, c, d Khoản 1 Điều 70 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
3. Trường hợp nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại thì đối với phần diện tích ghi trong hợp đồng thuê nhà ở trước khi được cải tạo, xây dựng lại được áp dụng giá bán nhà ở cũ theo quy định tại Điều 65, Điều 70 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; đối với phần diện tích nhà ở được bố trí tăng thêm sau khi được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại (nếu có) thì giá bán được xác định bảo đảm nguyên tắc thu hồi vốn đầu tư xây dựng.
4. Phương pháp xác định giá trị còn lại và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng khi bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 26 Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
Thủ tục mua bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước năm 2022
Thủ tục mua bán nhà cũ thuộc sở hữu Nhà nước: căn cứ Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được bổ sung, bổ sung một số điều tại khoản 16 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
+ Đơn đề nghị (theo mẫu ban hành kèm theo Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định Nghị định 30/2021/NĐ-CP);
+ Căn cước công dân còn giá trị/Chứng minh nhân dân hoặc thẻ quân nhân (nếu người đề nghị mua nhà là quân nhân);
+ Hộ khẩu gia đình hoặc Giấy chứng nhận kết hôn (nếu là vợ chồng);
+ Hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp (bản chính);
+ Các loại tài liệu chứng minh người mua nhà đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí có liên quan đến việc quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở;
+ Nếu là đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở thì phải có tài liệu chứng minh kèm theo (nếu có).
Bước 2: Trình tự và thủ tục thực hiện
Người đề nghị nộp 01 bộ hồ sơ hợp lệ đến đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc đến cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định);
Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, ghi giấy biên nhận đồng thời thông báo ngày trả kết quả. Trường hợp hồ sơ không có đủ thì cơ quan tiếp nhận hướng dẫn bổ sung hồ sơ.
Bước 3: Thời hạn giải quyết và kết quả
Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức họp để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở đã xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách kèm theo văn bản xác định giá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Căn cứ vào báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc Bộ Quốc phòng xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ. Sau khi nhận quyết định bán nhà ở cũ, đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời gian thực hiện bán nhà ở cũ là không quá 45 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước được thực hiện theo quy trình mà chúng tôi đã phân tích ở trên.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tớithủ tục tạm ngừng kinh doanh, đăng ký giấy phép doanh nghiệp, thành lập công ty, giải thể doanh nghiệp, tạm ngưng công ty, Giấy phép sàn thương mại điện tử, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm… thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Mời quý khách liên hệ đến hotline của Luật sư X: 0833.102.102 hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
b) Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở;
c) Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở và giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định này.
Đối với nhà ở cũ tại các địa phương nhưng đang do Bộ Quốc phòng quản lý, nếu Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó quản lý và bán thì Bộ Quốc phòng thống nhất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thực hiện bàn giao, tiếp nhận các nhà ở này. Sau khi tiếp nhận nhà ở từ Bộ Quốc phòng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này và có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định của Nghị định này.
Đối với nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 mà chưa được cải tạo, xây dựng lại thì áp dụng giá thuê theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại.
\Đối với nhà ở quy định tại Khoản 1 Điều này đã được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại; nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì áp dụng giá thuê như đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.
