Có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không?

Trước khi thực hiện mua bán đất đai thì bên mua cần tìm hiểu tình trạng pháp lý của mảnh đất mà mình dự định mua. Việc lựa chọn mua đất không có thổ cư (chưa lên thổ cư) là một lựa chọn khá không an toàn nên người mua cần phải cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định. Tại bài viết dưới đây, Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không? Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Đất thổ cư là gì và phân loại đất thổ cư?

Đất thổ cư không có một định nghĩa hay một lời giải thích nào cụ thể cho nó. Hiểu đơn giản nhất thì đất thổ cư là cách gọi chung của các loại đất ở. Theo quy định loại đất thổ cư này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm cả hai loại đất thổ cư là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

Đất thổ cư còn được hiểu là đất ở, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp. Trong nhóm này được chia thành hai loại là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Đất thổ cư có thể dùng để xây công trình như nhà ở dân dụng, nhà hàng, khách sạn,…Đất thổ cư cũng bao gồm các loại đất vườn ao chuồng gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất được xây dựng đúng với quy định của pháp luật.

Hiện nay đất thổ cư được chia thành hai loại chính:

Đất thổ cư đô thị (ODT): Hay còn gọi là đất thổ cư đô thị, đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng… Hiện nay, dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.

Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đất thổ cư nông thôn vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT.

Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó, đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó

Có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không?

Khi nào được chuyển mục đích sang đất thổ cư?

Căn cứ theo điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đó là các trường hợp:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không?

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không hầu hết ai cũng khuyên là không nên. Bởi đây là đất nông nghiệp nên khó làm ăn, buôn bán hay kinh doanh bất động sản được. Nếu muốn làm thì phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra việc mua đất chưa có thổ cư được đánh giá là không an toàn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ hơn các loại đất khác.

Tuy nhiên, vẫn có những nhà đầu tư thích mạo hiểm và vẫn quyết định muốn đầu tư vào loại đất này. Vậy nên câu hỏi có nên mua đất chưa có thổ cư hay không vẫn có thể đi theo một hướng trả lời khác. Tóm lại bạn vẫn có thể mua đất chưa thổ cư với điều kiện bản thân mình phải biết rõ và nắm kỹ các thông tin về loại đất đó. Việc lên Ủy ban tìm hiểu, thẩm định xem loại đất có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không, để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Đất nào không được lên thổ cư?

Hiện nay có những loại đất rất khó, thậm chí là không thể chuyển sang đất thổ cư vì một số lý do nhất định.

Đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất lúa nương. Vì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa (theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013). Trên thực tế khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì chủ yếu là chuyển để làm dự án đầu tư.
Đất rừng phòng hộ. Vì đất rừng phòng hộ là đất có rừng được sử dụng chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, sạt lở, lũ quét, lũ ống, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh, kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; cung ứng dịch vụ môi trường rừng; được phân theo mức độ xung yếu.
Đất rừng đặc dụng. Vì đất rừng đặc dụng là đất có rừng được sử dụng chủ yếu để bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo tồn di tích lịch sử – văn hóa, tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái; nghỉ dưỡng, giải trí trừ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng; cung ứng dịch vụ môi trường rừng.
Đất làm muối. Vì đây là diện tích đất trong quy hoạch phát triển sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm: Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công.

Mời bạn xem thêm bài viết:

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề “Có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho độc giả. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư X thủ tục chia thừa kế đất hộ gia đình hay cần tư vấn về cách giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế… Hãy liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp

Cơ quan nào có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư?

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Các hình thức chuyển đổi đất chưa lên thổ cư thành đất thổ cư hiện nay?

Trên thực tế có nhiều hình thức chuyển đổi khác nhau trong quá trình thực hiện chuyển đổi. Bao gồm các hình thức như sau:
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp cụ thể là đất ở.
Chuyển đổi đất phi nông nghiệp (không đóng thuế) thành đất có đóng thuế.
Một loại khác là chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất ở.

Muốn lên thổ cư thì cần tránh mua những loại đất nào?

Cần phải lưu ý và tránh mua những loại đất sau khi có ý định mua về để lên đất thổ cư.
Đất không có chứng nhận quyền sử dụng đất (Hay còn gọi là sổ đỏ)
Những mảnh đất đang vướng phải tranh chấp cũng như chưa có sự ổn định
Những miếng đất đang vướng phải việc thế chấp. Hoặc đang trong quá trình kê biên bản cần được thi hành án.
Ngoài ra đất bị quá thời hạn mục đích sử dụng cũng không được chuyển đổi sang thổ cư.